건당 부동산 알바 후 공인중개사법 위반 혐의 대응안 정리

“글 하나 올리면, 등기 하나 처리당 건당 얼마”라는 부동산 알바 공고는 단순 홍보 업무처럼 보이지만, 공인중개사법은 개업공인중개사가 아닌 사람이 중개대상물을 광고하거나 등록 없이 중개업을 하는 행위를 형사처벌하고 있습니다. 실제로 지자체 특별사법경찰과 경찰은 온라인 부동산카페·SNS 매물 광고를 모니터링해 게시자를 입건하고 있고, 이 과정에서 업체 지시를 받아 글을 올린 알바생도 피의자로 조사를 받게 됩니다. 이 글에서는 알바 유형별 혐의 해당 여부, 적용 조문과 처벌 수위, 알바를 시킨 업체·지인과의 책임 관계, 조사 단계별 대응 방법을 차례로 정리했습니다.

1. 내 상황, 부동산 알바 공인중개사법 위반에 해당할까?

같은 부동산 알바라도 실제로 한 일이 광고 게시인지, 손님 연결인지, 현장 안내인지에 따라 문제되는 혐의가 달라집니다.

부동산 알바 유형별 문제될 수 있는 혐의

Ⅰ. 온라인 매물 광고 게시 알바

공인중개사법 제18조의2 제3항은 개업공인중개사가 아닌 사람의 중개대상물 표시·광고를 금지하고, 같은 법 제49조 제1항 제6호의2는 중개업을 하기 위하여 이를 위반한 사람을 처벌합니다. 업체가 준 원고를 부동산카페·블로그·SNS에 올렸다면 글을 올린 알바생이 게시 주체로 특정되어 조사를 받게 됩니다. 수당 액수는 표시·광고 위반의 성립 요건이 아니므로, 건당 몇백 원짜리 게시 알바라도 수사 대상이 될 수 있습니다.

Ⅱ. 매물 소개·손님 연결 알바

매수·임차 희망자를 매물이나 업체에 연결하고 거래 성사에 관여했다면 공인중개사법 제2조 제1호의 ‘중개(거래의 알선)’에 해당할 수 있습니다. 그 대가로 보수를 받으며 반복했다면 개설등록 없이 중개업을 한 것으로 평가될 수 있고, ‘컨설팅’ 명목이었다는 사정만으로 중개업이 아니라고 볼 수는 없습니다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도7594 판결).

Ⅲ. 현장 안내 알바와 중개보조원 업무 범위

중개보조원은 개업공인중개사에 소속되어 현장안내와 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 사람입니다(공인중개사법 제2조 제6호). 등록된 중개사무소 소속이 아닌 업체를 위해 손님을 안내했거나, 안내를 넘어 가격 협상·계약 조율까지 했다면 무등록 중개의 공범 문제가 생길 수 있습니다. 국토교통부도 전단지 부착 등 광고 목적만으로 고용됐는지, 다른 중개 관련 업무를 함께 했는지를 고려해 판단해야 한다고 회신한 바 있습니다(국토교통부 정책 Q&A).

Ⅳ. 보증금·월세 등 거래조건 기재 여부가 갈리는 지점

권리금, 영업시설, 거래처 같은 영업상 가치 자체는 판례상 중개대상물이 아닙니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결). 그러나 건축물은 공인중개사법 제3조의 중개대상물이므로, 점포·사업체 양도 광고에 보증금과 월 임대료 같은 임대조건을 함께 적으면 건축물 임대차에 관한 표시·광고로 평가될 수 있습니다.

2. 부동산 알바 공인중개사법 위반 혐의 종류

Ⅰ. 무자격자 표시·광고 금지 위반

개업공인중개사가 아닌 사람의 매물 광고를 처벌하는 규정으로, 부동산 게시 알바에 가장 많이 적용됩니다.

• 주체: 중개사무소 개설등록을 하지 않은 사람(중개보조원 포함)

• 대상: 토지·건축물 등 중개대상물

• 행위: 인터넷·전단·SNS 등을 통한 표시·광고

• 목적: 중개업을 하기 위한 것

Ⅱ. 무등록 중개

‘중개업’은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말합니다(공인중개사법 제2조 제3호). 이 요건을 갖춘 사람이 개설등록 없이 중개업을 하면 같은 법 제48조 제1호로 처벌됩니다.

• 의뢰: 매도인·임대인 등 다른 사람의 의뢰

• 보수: 거래 알선의 대가를 현실적으로 수령

• 업성: 반복·계속하여 영업으로 중개

Ⅲ. 중개보조원 업무 범위 초과

중개보조원이 할 수 있는 일은 현장안내와 일반서무 등 단순 보조 업무로 한정되고, 의뢰인을 만날 때는 중개보조원이라는 사실을 알려야 합니다(공인중개사법 제18조의4). 중개보조원도 개업공인중개사가 아니므로 직접 매물 광고를 올리면 표시·광고 금지 위반이 문제되고, 계약 조건 협상이나 계약서 작성까지 맡았다면 중개행위 자체가 쟁점이 됩니다.

Ⅳ. 광고와 중개행위의 구분 기준

어떤 행위가 중개행위인지는 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선을 위한 행위로 인정되는지로 판단합니다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결). 광고에 그쳤는지, 거래 알선까지 나아갔는지에 따라 적용 조문과 법정형이 세 배까지 달라집니다.

광고행위와 중개행위 비교

3. 부동산 알바 공인중개사법 위반 처벌 수위

부동산 알바에 적용될 수 있는 공인중개사법 벌칙 규정은 다음과 같습니다.

부동산 알바 관련 공인중개사법 처벌 규정

Ⅰ. 수당 액수와 게시 횟수의 고려 여부

벌칙 규정에는 수당 액수에 따른 하한이 없으므로 소액이라는 사정만으로 혐의가 사라지지는 않습니다. 다만 게시 건수·기간·받은 금액은 중개를 업으로 했는지 판단하는 요소이고, 처벌 단계에서는 가담 정도·전과·반성 여부와 함께 양형에 반영됩니다. 수당의 많고 적음은 성립 여부를 가르는 기준이 아니라, 가담 정도와 함께 양형에서 고려되는 사정입니다.

Ⅱ. 집행유예 선고 사례

부동산컨설팅 회사 관계자 7명이 개설등록 없이 이른바 ‘동시진행’ 방식으로 매매·전세를 알선하고 약 1억 3,200만 원의 리베이트를 취득한 사건에서, 법원은 범행을 인정하고 반성한 점 등을 참작해 대표부터 팀장·부장급까지 징역 4개월~1년 6개월에 각 집행유예를 선고했습니다(인천지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024고단1967 판결). 하위 직급이라도 역할을 분담했다면 징역형이 선고될 수 있음을 보여주는 사례입니다.

4. 부동산 알바 지시 업체·지인과의 책임 관계

Ⅰ. 지시에 따라 게시한 경우의 책임 판단

상급자나 지인의 지시로 글을 올렸다는 사정만으로 게시자의 책임이 면제되지는 않습니다. 자기 행위가 죄가 되지 않는다고 오인한 데 정당한 이유가 있는 경우에만 벌하지 않으므로(형법 제16조), 업체가 등록된 개업공인중개사라고 믿을 만한 구체적 근거가 있었는지가 쟁점이 됩니다. 지시를 받아 했다는 사정은 책임을 지시자에게 넘기는 근거가 아니라, 가담 정도를 낮추는 정상으로 다뤄집니다.

Ⅱ. 공동정범 적용 여부

공동정범은 공동가공의 의사와 그에 따른 기능적 행위지배가 있어야 성립합니다. 알바생의 역할이 단순 게시에 그쳐 범행 전체에 본질적으로 기여하지 않았다면 방조범으로 평가될 여지가 있고, 방조범의 형은 정범보다 감경합니다.

Ⅲ. 지시한 사람의 처벌 여부

알바를 모집해 광고를 지시하고 중개 수익을 얻은 업체 운영자는 공동정범 또는 교사범으로 처벌될 수 있고, 등록된 개업공인중개사라도 소속 중개보조원의 위반행위에 대해 양벌규정에 따라 벌금형을 받을 수 있습니다. 반면 매물을 내놓으며 중개를 의뢰한 매도인·임대인은 판례상 무등록 중개의 공동정범으로 처벌되지 않습니다.

5. 관련 사례 및 판례로 보는 주요 쟁점

Ⅰ. 보수를 약속받는 데 그친 경우 무등록 중개업에 해당하는지 여부

중개업은 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이므로, 거래당사자로부터 보수를 현실적으로 받지 않고 받기로 약속하거나 요구하는 데 그친 경우에는 중개업에 해당하지 않고 무등록 중개업으로 처벌할 수 없습니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2006도4842 판결).

Ⅱ. 우연한 1회 중개도 중개를 업으로 한 것인지 여부

중개를 업으로 했는지는 반복·계속성, 영업성의 유무와 행위의 목적·규모·횟수·기간·태양을 종합해 사회통념에 따라 판단하며, 우연한 기회에 단 1회 중개하고 수수료를 받은 사실만으로는 업으로 한 것이라고 볼 수 없습니다(대법원 1988. 8. 9. 선고 88도998 판결).

Ⅲ. 권리금·영업시설 양도 알선이 중개행위에 해당하는지 여부

영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상 노하우·점포위치에 따른 이점 같은 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 아니므로, 그 양도에 대한 권리금 수수를 알선한 것은 공인중개사법이 규율하는 중개행위에 해당하지 않습니다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결).

Ⅳ. 중개를 의뢰한 사람을 무등록 중개의 공동정범으로 처벌 가능한지

중개의뢰행위와 중개행위는 서로 구별되는 별개의 행위이므로, 거래당사자가 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰했더라도 그 의뢰행위 자체를 처벌하거나 중개행위의 공동정범으로 처벌할 수 없습니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2013도3246 판결).

Ⅴ. 변호사 인사이트

부동산 알바 사건은 같은 게시 행위라도 표시·광고 금지 위반으로만 의율되는지, 무등록 중개의 공범으로 확대되는지에 따라 법정형과 처분 결과가 크게 달라집니다. 수사기관은 업체 전체의 무등록 중개 구조를 수사하면서 알바생의 진술을 업체 혐의 입증에 활용하는 경우가 많아, 본인이 하지 않은 손님 응대나 계약 관여까지 포괄적으로 인정하는 진술이 조서에 남기 쉽습니다. 실제로 한 업무를 게시·안내·연결 단위로 구분하고, 보수의 실제 수령 여부와 업체의 등록 여부에 대한 인식을 자료로 정리한 상태에서 조사에 임하는 것이 필요하므로, 출석 요구를 받았다면 진술 전에 변호사와 상담하시는 것을 추천드립니다.

6. 공인중개사법 위반 조사 단계별 대응

Ⅰ. 민생사법경찰 조사와 검찰 송치 절차

온라인 불법 매물 광고는 지자체·국토교통부의 모니터링이나 신고로 적발되고, 서울시 민생사법경찰단 같은 특별사법경찰이나 경찰이 수사한 뒤 검찰에 송치합니다(서울특별시 민생사법경찰단 보도자료). 검찰은 송치 기록을 검토해 기소, 기소유예, 혐의없음 등의 처분을 하므로 첫 조사 단계의 진술과 제출 자료가 처분 방향을 좌우합니다.

Ⅱ. 조사 전 확보할 자료

• 알바 공고나 채용 메시지에 적힌 업무 범위는 어떻게 되나요?

• 업체가 등록된 개업공인중개사인지 확인할 수 있는 자료가 있을까요?

• 게시 지시를 받은 메신저 대화와 업체가 준 원고 파일 보관이 가능할까요?

• 건당·시간당 수당 금액과 지급 계좌 등 수당 지급 내역은 어떻게 되나요?

• 직접 게시한 글의 건수·기간·플랫폼과 삭제 여부는 어떻게 되나요?

• 손님 응대, 현장 안내, 가격 조율, 계약 관여가 있었는지는 어떻게 되나요?

Ⅲ. 진술 쟁점과 대응 순서

첫 조사에서 한 진술은 조서로 남아 송치 의견과 이후 처분의 기초가 되므로, 사실관계를 자료와 맞춰 정리한 뒤 출석해야 합니다.

• 보수 여부: 거래 알선의 대가를 실제로 받았는지, 게시 노동의 대가였는지를 구분합니다.

• 업성: 게시·연결 행위의 횟수와 기간, 반복 의사가 있었는지를 정리합니다.

• 행위 범위: 광고 게시에 그쳤는지, 거래 상대방 소개나 조건 조율까지 했는지를 특정합니다.

• 위법성 인식: 업체가 등록 중개사무소라고 믿은 근거와 그 경위를 자료로 제시합니다.

• 가담 정도: 지시 관계, 원고 작성 주체, 수익 분배 구조를 확인해 역할을 명확히 합니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 수당을 받지 않았다면 처벌이 가능할까요?

적용 혐의에 따라 다릅니다. 개업공인중개사가 아닌 사람의 표시·광고 금지 위반은 보수 수령을 성립 요건으로 하지 않으므로 대가 없이 게시했더라도 문제될 수 있습니다. 반면 무등록 중개업은 보수를 현실적으로 받아야 성립하고, 판례는 보수를 약속하거나 요구하는 데 그친 경우 중개업에 해당하지 않는다고 보았습니다.

Q. 건당 몇백 원 소액 알바도 처벌이 가능할까요?

가능합니다. 공인중개사법의 벌칙 규정에는 수당 액수에 따른 하한이 없으므로 소액이라는 이유만으로 혐의가 성립하지 않는 것은 아닙니다. 다만 받은 금액, 게시 건수와 기간, 가담 정도는 중개를 업으로 했는지 판단하는 요소이자 양형에서 고려되는 사정입니다.

Q. 점포 양도 광고만 올려도 처벌될 수 있을까요?

권리금이나 영업시설, 거래처 같은 영업상 가치 자체는 판례상 중개대상물이 아닙니다. 그러나 점포 건물의 보증금·월 임대료 같은 임대차 조건을 함께 게시하면 건축물 임대차에 관한 표시·광고로 평가될 수 있으므로, 실제 게시 내용에 따라 판단이 달라집니다.

Q. 받은 알바비가 몰수·추징될 수 있을까요?

형법 제48조는 범죄행위로 인하여 생겼거나 취득한 물건을 몰수할 수 있고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징할 수 있도록 정하고 있습니다. 위반행위의 대가로 받은 수당은 이 규정에 따라 몰수·추징 대상이 될 수 있으며, 실제 선고 여부는 법원이 사안에 따라 판단합니다.

Q. 벌금형을 받으면 전과기록은 어떻게 되나요?

벌금형도 유죄 판결이므로 수사자료표에 기록되어 범죄경력자료로 관리됩니다. 형의 실효 등에 관한 법률은 벌금형의 경우 형 집행을 마치거나 면제된 날부터 2년이 지나면 형이 실효되도록 정하고 있으나, 기록 자체가 즉시 사라지는 것은 아닙니다.

8. 마치며, 번화의 대응 전략

건당 부동산 알바로 시작된 사건이라도 수사 과정에서 업체의 무등록 중개 구조 전체와 연결되면, 단순 광고 게시자에서 중개행위의 공범으로 혐의가 확대될 수 있습니다. 반대로 보수 수령 여부, 업성, 광고와 알선의 경계, 업체 등록 여부에 대한 인식을 자료로 정리하면 적용 조문을 좁히거나 가담 정도를 낮추는 근거를 마련할 수 있습니다. 법률사무소 번화는 상담부터 변호사가 직접 담당하며, 각 의뢰인 분들의 상황에 맞는 대응 전략을 수립합니다. 부동산 알바로 공인중개사법 위반 출석 요구를 받았다면 아래 연락처를 통해 사건 쟁점과 대응 전략을 확인하시기 바랍니다.

• ✍️ 작성: 법률사무소 번화 박세선 변호사

• 대한변협 등록 분야: 금융

• 변호사 소개: 박세선 변호사 소개 페이지

• 최종 검토일: 2026. 10. 06.

• 작성·검수 방식: 게시 전 담당 변호사 최종 검토 완료