누수 확인 목적 출입으로 주거침입 혐의를 받은 임대인이 불송치 결정을 받은 사례

집주인인데 고소장을 받았습니다

아래층에서 물이 샌다는 연락을 받고 급한 마음에 문을 열었을 뿐인데, 며칠 뒤 주거침입으로 고소되었다는 통지를 받게 되는 일이 있습니다. 의뢰인이 사무실을 찾았을 때가 그런 상황이었습니다.

의뢰인은 다세대주택 한 채를 보유한 임대인이었습니다. 아래층 세대에서 천장 누수로 벽지가 젖고 있다는 신고가 접수되었고, 배관 위치상 원인이 의뢰인 소유 세대의 욕실일 가능성이 높다는 설명을 들었습니다. 의뢰인은 임차인에게 문자와 전화로 세 차례 연락했지만 응답을 받지 못했고, 결국 관리인과 함께 낮 시간에 마스터키로 문을 열고 욕실 바닥과 배관을 확인한 뒤 사진을 찍고 나왔습니다. 체류 시간은 십여 분이었습니다.

임차인은 귀가 후 현관 상태와 관리인 진술을 통해 사실을 알게 되었고, 동의 없이 들어온 점을 문제 삼아 주거침입으로 고소했습니다. 의뢰인은 계약서에 긴급한 사정이 있을 때 출입할 수 있다는 조항이 있으므로 문제가 없다고 생각했지만, 수사기관의 판단 기준은 계약 문언과 달랐습니다.

주거침입죄는 형법 제319조 제1항에 따라 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해집니다. 임대인이라 하더라도 임대차 기간 중 주택을 사실상 지배하는 사람은 임차인이므로, 소유자라는 지위만으로 출입 권한이 인정되지는 않습니다.

의뢰인은 계약서 조항 하나로 해명이 될 것이라 보고 조사에 임하려 했지만, 실제로 다투어지는 것은 출입 당시의 긴급성과 범위였습니다. 출입 경위를 자료로 남겨 진술과 맞추는 작업이 필요해 형사 사건을 다루는 사무실에 사건을 맡기게 되었습니다.

※ 이 사례는 의뢰인 동의 하에 공개되며, 개인정보 보호를 위해 특정이 가능한 정보는 모두 비식별화하였고, 일부 세부 사항은 각색되었을 수 있습니다.

이 사건의 핵심은 임대인에게 출입 권한이 있었는지가 아니라, 그 시점에 다른 방법으로 피해 확산을 막을 수 있었는지와 들어간 범위가 목적을 넘지 않았는지였습니다. 그래서 소명도 권리 주장이 아니라 당시 상황 재현에 초점을 맞췄습니다.

출입 경위를 시간 단위로 복원했다

아래층 신고 접수 시각, 임차인에게 보낸 문자와 통화 시도 기록, 관리인과 만난 시각, 현관 출입과 퇴거 시각을 분 단위 표로 정리했습니다. 연락을 충분히 시도한 뒤에야 출입이 이루어졌다는 흐름이 진술의 기초가 되었습니다.

긴급성과 필요최소한을 자료로 뒷받침했다

아래층 세대의 누수 사진과 관리인의 확인서, 이후 진행된 배관 보수 견적서를 제출해 방치 시 피해가 확대되는 상황이었음을 보였습니다. 촬영 범위가 욕실과 배관 주변에 한정되었다는 점도 목적을 넘지 않은 출입이라는 판단에 도움이 되었습니다.

동의 범위와 계약 조항의 한계를 구분했다

계약서에 출입 조항이 있어도 그것만으로 개별 사안에서의 동의가 있었다고 보기는 어렵습니다.

따라서 조항을 근거로 삼는 대신, 조항의 존재를 임차인이 출입 가능성을 예견할 수 있었던 사정 중 하나로만 배치해 무리한 주장으로 읽히지 않도록 했습니다.

반복성 없음과 관계 정리를 확인했다

과거 출입 이력이 없다는 점을 공동현관 출입기록으로 확인하고, 이후 임차인에게 경위를 설명하며 도어락 비밀번호 변경과 사전 통지 절차를 서면으로 약정했습니다. 갈등이 반복되지 않도록 정리한 경과가 함께 제출되었습니다.

경찰은 출입 경위와 범위를 검토해 주거침입 고소 사건을 혐의없음으로 불송치했습니다.

결론을 만든 것은 소유자라는 지위가 아니라, 들어가기 전에 무엇을 시도했고 들어간 뒤 무엇을 하지 않았는지를 기록으로 남긴 부분이었습니다. 유사 사건에서 놓치기 쉬운 지점도 여기에 있습니다. 임대인들은 계약서 조항이나 소유권을 앞세워 해명하는 경우가 많지만, 판단 기준은 임차인의 사실상 평온이므로 그 주장만으로는 오히려 출입을 당연하게 여겼다는 인상을 남길 수 있습니다. 또 월세 연체나 시설 점검처럼 급하지 않은 사유로 반복 출입한 이력이 있으면 같은 자료를 내더라도 결론이 달라질 수 있습니다.

법률사무소 번화는 출입 전후의 기록을 시간 단위로 확인하고, 목적과 범위를 기준으로 진술을 정리해 최선을 다해 대응하고 있습니다.

최종적으로 긴급성과 출입 범위가 인정되어 혐의없음 불송치 결정으로 사건이 종결되었습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

집주인도 주거침입죄가 성립하나요

성립할 수 있습니다. 임대차 기간 중 주택을 사실상 지배하는 사람은 임차인이므로, 소유자라도 동의 없이 들어가면 주거의 평온을 침해한 것으로 평가될 수 있습니다.

계약서에 출입 조항이 있으면 괜찮은가요

조항이 있다고 해서 모든 출입이 허용되지는 않습니다. 조항은 예견 가능성을 보여주는 사정에 그치고, 실제로는 출입 사유의 긴급성과 사전 통지 여부, 체류 범위가 함께 판단됩니다.

월세가 밀렸는데 짐을 확인하러 들어가도 되나요

연체 사실만으로 출입이 정당화되지는 않습니다. 임차인의 동의 없이 들어가 짐을 옮기거나 잠금을 바꾸면 주거침입 외에 재물손괴나 권리행사방해 문제로 확대될 수 있습니다.

관리인이나 수리기사와 함께 들어가면 달라지나요

동행 자체가 면책 사유는 아니지만, 목적이 점검과 수리에 한정되었다는 점을 보여주는 정황으로 작용합니다. 동행자의 확인서와 작업 기록을 남겨두면 범위를 설명하기 쉬워집니다.

임차인과 합의하면 사건은 어떻게 되나요

주거침입은 피해자의 의사와 관계없이 처벌할 수 있는 범죄여서 합의만으로 절차가 자동 종결되지는 않습니다. 다만 처벌불원 의사는 불송치나 기소유예 판단에서 비중 있게 고려됩니다.

✍️ 작성: 법률사무소 번화 김병국 변호사
전문 분야: 금융범죄, 형사, 유사수신, 전자금융
최종 검토: 2026. 02 본 업무사례는 형사 분야를 담당하는 김병국 변호사가 직접 검토하였습니다.